रियल स्टेट नउठेसम्म आर्थिक शिथिलता अन्त्य हुँदैन

काठमाडौं । घरजग्गा कारोबारमा देखिएको लामो समयको सुस्तता अब रियल स्टेट व्यवसायीको मात्र समस्या नभई बैंकिङ, निर्माण, रोजगारी, लगानी र समग्र आर्थिक गतिविधिसँग जोडिएको भन्दै निजी क्षेत्रले सरकारसँग तत्काल नीतिगत हस्तक्षेपको माग गरेको छ ।
भृकुटीमण्डपमा बिहीबारबाट सुरु भएको नवौँ सिजी प्रोपर्टी नेपाल जग्गा तथा आवास एवं निर्माण एक्स्पो–२०८३ को उदघाटन समारोहमा सरोकारवालाहरुले यस्तो हस्तक्षेपको माग गरेका हुन् । व्यवसायीले समस्या समाधानका लागि सरकारसँग आग्रह गरिरहेका बेला प्रतिनिधि सभाका सभामुख डोलप्रसाद अर्यालले हदबन्दीलगायतका विषय समाधान गर्न सरकार प्रयासरत रहेको बताए ।
एक्स्पोको उदघाटन गर्दै सभामुख अर्यालले आफूले पनि सभामुखको हैसियतमा आवश्यक समन्वय गर्ने प्रतिबद्धता व्यक्त गरे । उनले समस्या ठूला व्यवसायीका मात्र नभई साना व्यवसायी र दूरदराजका नागरिकसँग समेत जोडिएको बताए । विदेशमा रहेका नेपालीलाई स्वदेशमा लगानी गर्ने वातावरण बनाउनुपर्ने र युवा पुस्तालाई नेपालमै अवसर छ भन्ने विश्वास दिलाउनुपर्ने उनको भनाइ थियो । व्यवसायीका समस्या समाधानमा आफ्नो तर्फबाट निरन्तर पहल रहने आश्वासन दिँदै उनले एक्स्पो सफलताको शुभकामना दिए ।
कार्यक्रममा बोल्दै नेपाल चेम्बर अफ कमर्सका अध्यक्ष कमलेस अग्रवालले रियल स्टेट क्षेत्रलाई अर्थतन्त्रको महत्वपूर्ण आधारका रूपमा लिएर नीतिगत सुधार अघि बढाउनुपर्ने बताए ।
उनले भने,‘रियल स्टेट क्षेत्र पुनरुत्थान नगरी नेपालको आर्थिक शिथिलता अन्त्य गर्न कठिन हुन्छ ।’ घरजग्गा, आवास तथा निर्माण क्षेत्रमा आएको मन्दीले कारोबार मात्र घटाएको नभई बैंक तथा वित्तीय संस्थाको ऋण पोर्टफोलियो, निर्माण सामग्रीको माग, रोजगारी र निजी क्षेत्रको लगानी क्षमतामा समेत असर पारेको उनको भनाइ छ ।
‘रियल स्टेट क्षेत्रलाई पुनरुत्थान नगरी नेपालको आर्थिक शिथिलताको अन्त्य सम्भव देखिँदैन,’ उनले भने, ‘भूमि, आवास तथा निर्माण क्षेत्रको मन्दी घरजग्गा कारोबारमा मात्र सीमित छैन । यसको प्रभाव रोजगारी, बैंकिङ स्थायित्व, सहरी विकास र निजी क्षेत्रको लगानीसम्म परेको छ ।’
बैंकको किस्ता तिर्न नसक्ने अवस्था
अग्रवालले कोभिड–१९ महामारीअघि तीव्र विस्तार भएको घरजग्गा तथा निर्माण क्षेत्र पछिल्लो समय विभिन्न कारणले प्रभावित भएको बताए । महामारीपछिको आर्थिक तथा भूराजनीतिक चुनौतीसँगै उच्च ब्याजदर र कर्जा प्रवाहमा देखिएको कठोरताले व्यवसायीलाई थप दबाबमा पारेको उनको भनाइ छ ।
उनका अनुसार कतिपय उद्यमी तथा व्यवसायीले बैंक तथा वित्तीय संस्थाको किस्ता र ब्याज तिर्न कठिनाइ भोगिरहेका छन् । कतिपय व्यवसायी कालोसूचीमा परेको र धितो राखिएको घरजग्गा बैंकिङ लिलामीको प्रक्रियासम्म पुगेको उनले बताए ।
यस्तो अवस्थामा रियल स्टेट तथा हाउजिङ कर्जाको पुनर्तालिकीकरण र पुनर्संरचना गर्नुपर्ने उनले बताए । कर्जाको जोखिमभार तथा मूल्यांकनसम्बन्धी नीतिको पुनरावलोकन गरी बजारमा आवश्यक तरलता र पूँजीको पहुँच बढाउनुपर्ने उनको सुझाव छ ।
हदबन्दीले कम्पनीलाई नै रोक्यो
घरजग्गा क्षेत्रका व्यवसायीले भने मन्दीको प्रमुख कारणमा वित्तीय समस्या मात्र नभई जग्गाको हदबन्दी र कित्ताकाटसम्बन्धी नीतिगत जटिलतालाई समेत अघि सारेका छन् । नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष इन्जिनियर दीपक कुँवरले हदबन्दीको समस्या समाधान नभए रियल इस्टेट व्यवसाय नै बन्द गरेर बस्नुपर्ने अवस्था आउन सक्ने बताए ।
‘सरकारले निजी क्षेत्रलाई विश्वास गरेर ऐन–नियममा आवश्यक सुधार गरिदिए धेरै काम गरेर देखाउन सकिन्छ,’ उनले भने । कुँवरले कित्ताकाटसम्बन्धी समस्याको दीर्घकालीन समाधान खोज्नुपर्ने बताए । जग्गा विकास, आवास निर्माण र व्यवस्थित सहरीकरणमा संलग्न कम्पनीले जग्गा व्यवस्थापन गर्न नसक्ने अवस्था आएमा आवास परियोजनासमेत प्रभावित हुने उनको भनाइ छ ।
दर्तावाल कम्पनीलाई हदबन्दी छुट
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेले दर्तावाल रियल इस्टेट कम्पनीलाई जग्गाको हदबन्दीमा छुट दिनुपर्ने माग गरे । व्यवस्थित रूपमा आवास तथा जग्गा विकास गर्ने कम्पनीलाई निश्चित मापदण्डका आधारमा हदबन्दीसम्बन्धी छुट दिनुपर्ने उनको भनाइ छ ।
घिमिरेले घरजग्गा खरिदका लागि बैंकको कर्जा धितो मुल्य अनुपात(लोन टु भ्यालु रेसियो ) ८० प्रतिशत पु¥याउनुपर्ने मागसमेत राखे । तीन करोड रुपैयाँसम्मको घरजग्गा खरिदमा स्वघोषित आम्दानीको स्रोतलाई मान्यता दिनुपर्ने र रियल इस्टेट क्षेत्रलाई उत्पादनमूलक उद्योगसरह मान्यता दिनुपर्ने उनको माग छ ।
व्यवसायीका अनुसार आवास निर्माणसँग सिमेन्ट, डन्डी, इँटा, काठ, फर्निचर, विद्युतीय उपकरण, बैंकिङ, यातायात तथा श्रम बजार जोडिएकाले घरजग्गा क्षेत्रमा आउने मन्दीको प्रभाव अर्थतन्त्रका अन्य क्षेत्रमा समेत पुग्छ ।
कर्जा नीतिदेखि करसम्म पुनरावलोकन
चेम्बर अध्यक्ष अग्रवालले घरजग्गा खरिदमा आम्दानीसँग जोडिएको कर्जा अनुपातसम्बन्धी कठोर व्यवस्था पुनरावलोकन गर्नुपर्ने बताए ।

त्यस्तै, विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बिक्री वा लिजमा दिने व्यवस्थालाई प्रभावकारी बनाउनुपर्ने उनको माग छ । विदेशी तथा विशेषगरी गैरआवासीय नेपालीलाई नेपालमा अपार्टमेन्ट खरिदका लागि कानुनी बाटो सहज बनाउँदा आवास क्षेत्रमा लगानी र विदेशी मुद्रा भित्र्याउने सम्भावना बढ्ने उनको भनाइ छ ।
उनले भू–उपयोग नीति कार्यान्वयनमा रहेका अस्पष्टता हटाउनुपर्ने, कित्ताकाट तथा जग्गा वर्गीकरणमा देखिएका प्रशासनिक जटिलता अन्त्य गर्नुपर्ने बताए ।
स्थानीय तह, मालपोत र नापी कार्यालयबीच प्रभावकारी समन्वय आवश्यक रहेको उनले बताए । डिजिटल भू–अभिलेख र एकीकृत जग्गा सूचना प्रणाली निर्माणलाई प्राथमिकता दिनुपर्ने उनको सुझाव छ ।
रजिष्ट्रेसन शुल्क, पूँजीगत लाभकरलगायतका कर तथा शुल्कको पुनरावलोकन गर्नुपर्ने र एउटै सम्पत्तिमा विभिन्न तहबाट लाग्ने शुल्क तथा प्रक्रियागत लागत घटाउनुपर्ने पनि उनले बताए ।
बाढीपीडितको पुनर्वासमा निजी क्षेत्र तयार
प्राकृतिक विपद्पछिको पुनर्निर्माणमा समेत रियल इस्टेट व्यवसायीले सरकारसँग सहकार्य गर्ने प्रस्ताव अघि सारेका छन् ।
कुँवरले हालैको विनाशकारी बाढीबाट विस्थापित नागरिकको पुनर्वास तथा क्षतिग्रस्त संरचनाको पुनर्निर्माणमा निजी क्षेत्र सरकारसँग सहकार्य गर्न तयार रहेको बताए ।
व्यवस्थित आवास निर्माणमा निजी क्षेत्रसँग रहेको प्राविधिक क्षमता, जनशक्ति र स्रोतलाई पुनर्निर्माणमा उपयोग गर्न सकिने उनको भनाइ छ ।
पृथ्वी राजमार्गको विकल्पमा सुरुङ
कुँवरले पृथ्वी राजमार्गको वैकल्पिक मार्गका रूपमा थानकोटदेखि शक्तिखोरसम्म सुरुङमार्ग निर्माणको प्रस्तावसमेत अघि सारे ।
कृष्णभीर क्षेत्रमा बारम्बार पहिरो जाने समस्या रहेको उल्लेख गर्दै उनले निजी क्षेत्रको सहकार्यमा सुरुङमार्ग निर्माण गर्न सकिने बताए । पृथ्वी राजमार्गको विकल्पका रूपमा यस्तो मार्ग विकास भए राष्ट्रिय यातायात प्रणालीलाई थप सुरक्षित बनाउन सकिने उनको धारणा छ ।
सयभन्दा बढी स्टलमा आवास र निर्माण
‘सुरक्षित आवास, प्रत्येक नागरिकको अधिकार’ भन्ने मूल नाराका साथ सुरु भएको एक्स्पोमा सयभन्दा बढी स्टल छन् । नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ र नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघको आयोजना तथा नेपाल चेम्बर अफ कमर्सको सह–आयोजनामा भइरहेको एक्स्पो चार दिनसम्म चल्नेछ ।
नेपाल चेम्बर अफ कमर्सको ७५औँ हीरक वर्षको अवसरमा आयोजित एक्स्पोमा जग्गा तथा आवाससँगै निर्माण सामग्री, वास्तुशास्त्र, वास्तुकला, आन्तरिक सजावटलगायत क्षेत्रका कम्पनी तथा व्यवसायी सहभागी छन् ।
एक्स्पो आयोजना तथा तयारी समितिका संयोजक रोशन भोयद्योका अनुसार प्रदर्शनीसँगै वास्तुशास्त्र, विपद् उत्थानशील पूर्वाधार, बाढीपीडितको पुनर्वास तथा सार्वजनिक–निजी साझेदारीमार्फत एकीकृत आवास विकासका विषयमा प्राविधिक सेमिनार तथा प्यानल छलफल हुनेछन् ।
बिहीबारदेखि सुरु चारदिने एक्स्पोमा पहिलो दिन नै उल्लेख्य संख्यामा अवलोकनकर्ता आएका छन् । 
नीतिगत गाँठो फुकाउने चुनौती
घरजग्गा क्षेत्रलाई चलायमान बनाउन व्यवसायीले अघि सारेका माग कार्यान्वयन गर्नु सरकार, नेपाल राष्ट्र बैंक, अर्थ मन्त्रालय, भूमि व्यवस्था मन्त्रालय र स्थानीय तहबीचको समन्वयसँग जोडिएको छ ।
हदबन्दीमा छुट, कर्जा विस्तार र करसम्बन्धी सहजीकरणले कारोबार बढाउन सहयोग गर्न सक्ने भए पनि भू–उपयोग, कृषि भूमि संरक्षण, अनियन्त्रित सहरीकरण र वित्तीय जोखिमलाई समेत सँगसँगै सम्बोधन गर्नुपर्ने चुनौती छ ।
त्यसैले अहिलेको बहस केवल घरजग्गा कारोबार बढाउने विषयमा सीमित छैन । बैंकिङ प्रणालीमा थुप्रिएको घरजग्गा धितो, निजी लगानीको संकुचन, निर्माण उद्योगको माग, रोजगारी र आवासको पहुँचलाई एउटै नीतिगत ढाँचामा सम्बोधन गर्ने कि नगर्ने भन्ने प्रश्न पनि यससँग जोडिएको छ ।
व्यवसायीले ‘रियल स्टेट चलायमान भए अर्थतन्त्र चल्छ’ भनिरहेका बेला सरकारले भने वित्तीय स्थायित्व, भू–उपयोग र सुरक्षित सहरीकरणको सन्तुलन मिलाएर नीतिगत गाँठो फुकाउनुपर्ने अवस्था देखिएको छ ।

कारोबारमा ४.७४ प्रतिशतको वृद्धि
रियल इस्टेट व्यवसायीले सरकारलाई व्यवसायको यो क्षेत्रले अर्थतन्त्रलाई ठूलो भरथेग गरेको स्वीकार गरेर नीतिगत सहजीकरण माग गरिरहेका बेला तथ्यांकमा सकारात्मक देखिएको छ । आर्थिक वर्ष २०८२÷८३ मा घरजग्गा क्षेत्रमा उल्लेखनीय सुधार भएको देखिएको हो । 
अघिल्लो आर्थिक वर्षमा कारोबार संख्या घटेको तुलनामा यस वर्ष कुल कारोबार संख्या ४.७४ प्रतिशतले बढेको छ भने कुल कारोबार रकम झण्डै दोब्बर नजिक पुगेको छ । नेपाल राष्ट्र बैंकका अनुसार चौथो त्रैमासमा मात्रै कारोबार संख्या १२.२५ प्रतिशत र कारोबार रकम ११६ प्रतिशतभन्दा बढीले वृद्धि भएको छ । यसले बजारमा केही हदसम्म सक्रियता फर्केको संकेत गरे पनि नीतिगत अन्योल र संरचनागत अवरोधहरू अझै कायमै रहेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका महासचिव रोशन भोयद्योले बताए । 
राष्ट्र बैंकको आर्थिक अनुसन्धान विभाग, मूल्य महाशाखाले भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभाग र बैंकको आफ्नै रियल इस्टेट तथ्यांकमा आधारित गरी तयार पारेको ‘घरजग्गा कारोबारको प्रवृत्ति तथा वर्तमान स्थिति’ प्रतिवेदनअनुसार आर्थिक वर्ष २०८२÷८३ मा घरजग्गाको कुल कारोबार संख्या अघिल्लो वर्षको तुलनामा ४.७४ प्रतिशतले बढेको हो । अघिल्लो आर्थिक वर्षमा यस्तो संख्या १.८४ प्रतिशतले घटेको थियो । चौथो त्रैमासमा मात्रै कुल कारोबार संख्या अघिल्लो वर्षको सोही अवधिको तुलनामा १२.२५ प्रतिशतले बढेको छ । अघिल्लो वर्षको चौथो त्रैमासमा यस्तो वृद्धि १४.६५ प्रतिशत थियो ।
नेपाल राष्ट्र बैंकको आर्थिक अनुसन्धान विभागका कार्यकारी निर्देशक सत्यन्द्र तिमिल्सिनाका अनुसार गत आर्थिक वर्षमा बिक्री कारोबार संख्या २२.८८ प्रतिशतले बढेको पाइएको छ । अघिल्लो वर्षको चौथो त्रैमासमा राजीनामा कारोबार ८.१५ प्रतिशतले मात्र बढेको थियो । कारोबार भएको कुल क्षेत्रफल १५.४१ प्रतिशतले बढेको छ । अघिल्लो वर्षको सोही अवधिमा यस्तो क्षेत्रफल २.९८ प्रतिशतले घटेको थियो । 
आर्थिक वर्ष २०८२÷८३ मा कुल घरजग्गा कारोबार ७ खर्ब २० अर्ब ८६ करोड रुपैयाँ पुगेको छ । अघिल्लो आर्थिक वर्षमा यस्तो रकम ३ खर्ब ८६ अर्ब १५ करोड रुपैयाँ मात्र थियो । चौथो त्रैमासमा मात्रै २ खर्ब ७५ अर्ब ७३ करोड रुपैयाँ बराबरको कारोबार भएको छ भने अघिल्लो वर्षको सोही अवधिमा १ खर्ब २७ अर्ब ६१ करोड मात्र कारोबार भएको थियो । 
घरजग्गा कारोबारबाट संकलन भएको राजस्व समीक्षा अवधिमा ४८.२६ प्रतिशतले बढेको छ । अघिल्लो वर्षको चौथो त्रैमासमा यस्तो वृद्धि २३.४५ प्रतिशत थियो । पुँजीगत लाभकर ६३.९२ प्रतिशतले बढेको छ भने अघिल्लो वर्षमा २९.९८ प्रतिशतले बढेको थियो । घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह भएको बैंक कर्जा ६.९३ प्रतिशतले बढेको छ । अघिल्लो वर्षको चौथो त्रयमासमा यस्तो वृद्धि ५.८६ प्रतिशत थियो ।
प्रादेशिक स्तरमा हेर्दा बागमती प्रदेशमा राजीनामा कारोबार संख्या सबैभन्दा धेरै अर्थात ६९.३८ प्रतिशतले बढेको छ भने मधेश प्रदेशमा ३.४४ प्रतिशतले घटेको छ । अन्य सबै प्रदेशमा कारोबार संख्या बढेको छ । कारोबार भएको कुल क्षेत्रफल बागमतीमा ५०.२४ प्रतिशतले बढेको छ भने मधेशमा ६.१९ प्रतिशतले घटेको छ । सातवटै प्रदेशमा कुल कारोबार मूल्य बढेको छ । बागमतीमा १७५.३३ प्रतिशत र मधेशमा ३१.९८ प्रतिशतले वृद्धि भएको छ । अढाइ आनादेखि १० आना क्षेत्रफलका प्लटहरू सबैभन्दा बढी कारोबार भएका छन् ।
महानगरपालिका स्तरमा काठमाडौं महानगरपालिकामा कुल कारोबार संख्या १५५.७४ प्रतिशतले बढेको छ । त्यसपछि ललितपुरमा १३६.९२, पोखरामा १०८.७१, भरतपुरमा ६३.०४, विराटनगरमा ४७.५९ प्रतिशत र वीरगञ्जमा २९.१९ प्रतिशतले वृद्धि भएको छ । कारोबार क्षेत्रफल र कुल मूल्य पनि सबै महानगरपालिकामा बढेको छ । काठमाडौंमा कुल मूल्य २१७.४० प्रतिशतले बढेको छ ।
तथ्यांक सकारात्मक देखिए पनि व्यवसायीहरूले अझै पनि नीतिगत अन्योल र संरचनागत समस्या औंल्याइरहेका छन् । नेपाल घरजग्गा व्यवसायी महासंघका अनुसार २०७६ सालको हदबन्दी नीतिले व्यक्ति र कम्पनीलाई एउटै डालोमा राख्दा ठूला परियोजनाहरू रोक्का भएका छन् । मालपोतले पास गरिसकेको जग्गामा समेत रोक्का हुँदा झण्डै दुई खर्ब रुपैयाँ लगानी फ्रिज भएको उनीहरूको दाबी छ । कित्ताकाट नीतिमा पटक–पटक परिवर्तन, सरकारी मूल्यांकन र बजार मूल्यबीचको ठूलो अन्तर, आयस्रोत प्रमाणीकरणको कडा नियम तथा बैंक कर्जामा लोन–टु–भ्यालु अनुपात कम हुनुले बजारलाई पूर्ण रूपमा चलायमान हुन दिएको छैन ।
राष्ट्र बैंकको नीति नियन्त्रणमुखी रहेको र कालो सूची तथा पारिवारिक जमानी जस्ता व्यवस्था व्यावसायिक वातावरण बिगार्ने गरेको व्यवसायीहरूको गुनासो छ । उनीहरूले घरजग्गा कम्पनीलाई हदबन्दी नलाग्ने व्यवस्था, वास्तविक कारोबार मूल्यमा मूल्यांकन, रजिस्ट्रेसन दस्तुर कटौती, स्वघोषणामा आधारित कर्जा सुविधा र एकद्वार प्रणालीमार्फत प्लानिङ पर्मिट जस्ता सुधार माग गर्दै आएका छन् ।
विपद्पछिको पुनर्निर्माण र योजनाबद्ध सहरी विकासको सन्दर्भमा पनि घरजग्गा क्षेत्रको भूमिका महŒवपूर्ण रहेको छ । रसुवा–नुवाकोट क्षेत्रमा दिगो विकास मोडलमा आधारित योजनाबद्ध सहर र आर्थिक केन्द्र विकास गर्न सकिने सम्भावना व्यवसायीहरूले औंल्याएका छन् । निजी क्षेत्र सार्वजनिक–निजी साझेदारीमार्फत स्मार्ट सिटी र मेगा सिटी निर्माणमा सहभागी हुन तयार रहेको उनीहरूको भनाइ छ ।
भृकुटीमण्डपमा जारी नवौं घरजग्गा प्रदर्शनीले बजारमा थप ऊर्जा दिने अपेक्षा गरिएको छ । यस मेलामा किफायती घरदेखि सुविधायुक्त आवाससम्मका विकल्पहरू एकै स्थानमा उपलब्ध हुनेछन् र बैंक तथा ग्राहकबीच प्रत्यक्ष सम्पर्क बढ्ने विश्वास गरिएको छ ।
समग्रमा राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले घरजग्गा बजारमा कारोबार संख्या, क्षेत्रफल, रकम, राजस्व र कर्जा प्रवाह सबै पक्षमा सुधार देखिएको छ । विशेषगरी बागमती प्रदेश र काठमाडौं उपत्यकामा उच्च वृद्धि भएको छ । तर दीर्घकालीन स्थिरताका लागि हदबन्दी, कित्ताकाट, मूल्यांकन पद्धति, कर्जा नीति र प्रशासनिक प्रक्रियामा स्पष्टता र स्थायित्व आवश्यक रहेको विज्ञहरूको धारणा छ ।