अर्थतन्त्र चलायमान गराउने सूत्र आवास विकास

नेपालको अर्थतन्त्र चलायमान हुनमा जग्गा तथा आवास विकास व्यवसायको योगदान महत्वपूर्ण रह“दै आएको छ । विश्व भरिनै अर्थतन्त्र चलायमान गराउन छिटो परिणाम ल्याउने भनेकै घर जग्गा तथा आवास विकासको क्षेत्रले हो । राजस्व संकलनमा समेत यस क्षेत्रको योगदान महत्वपूर्ण छ । जग्गा तथा आवास विकास व्यवसाय चलायमान हुने वित्तिकै यसको प्रत्यक्ष सकारात्मक असर मुलुकका अन्य क्षेत्रहरूमा तत्काल देखिन थाल्दछ । यस क्षेत्रले प्रत्यक्ष तथा अप्रत्यक्षरुपमा धेरै रोजगारीका अवसरहरू सिर्जना गरेको छ । यस व्यवसायले खपत गर्ने सामाग्रीहरू जस्तैः इँटा, सिमेण्ट, डण्डी, काठ, आल्मुनियम, रोडा, वालुवा, रङ्गहरू जस्ता उद्योगहरूको स्थापना तथा सोको सफलतापूर्वक सञ्चालनमा समेत यस व्यवसायको महत्वपूर्ण योगदान रही आएको छ । साथै उक्त उद्योगहरूबाट समेत वार्षिकरुपमा अरबौंको राजस्व परिचालन भइरहेको छ । 
यदि हुँदा पनि यस क्षेत्रका व्यवसायीहरूप्रति राज्यको दृष्टिकोण सकारात्मक हुन सकेको छैन । पुराना ऐन–कानूनको कारणबाट व्यवसाय फस्टाउन सकेको अवस्था छैन । व्यावसायिक सुरक्षणमा राज्यको कुनै भूमिका पर्याप्त देखिएको छैन । सरकार र व्यवसायीबीच राम्रो समन्वयको अभावले गर्दा दुवै पक्षले यसबाट हुने लाभ लिन सकिरहेको छैन । पछिल्लो समयमा नियमनकारी निकायले झन् यस क्षेत्रलाई कस्न खोज्दा अधिकांश व्यवसायीहरूको लगानी फसेको छ, व्यवसायीहरू निरुसाहित छन् जसले गर्दा अर्थतन्त्रको चेन नै विग्रिएको अवस्था छ । तर बिडम्बना नै भन्नु पर्छ, अहिलेको अवस्थाको समीक्षा गर्दा उपभोक्ताको आत्मबल नबढ्दा बैंकमा पैसा थुप्रिए पनि ऋण प्रवाहमाकमी आएको छ र यसको सिधा असर घर जग्गा व्यवसायमा पर्न जानु स्वाभाविक हो । 
घरजग्गा व्यवसाय भनेकै धेरै पु“जी ठूलो लगानीमा हुने व्यवसाय हो । कुनै वैज्ञानिक आधार बिनानै कित्ताकाट खुल्ने र बन्द हुने भईदिंदा व्यवसायीहरूमा जोखिम बढ्दै गएको छ । 
राज्यले पटक पटक जग्गा दर्ता खोल्ने तथा बन्द गर्ने जस्ता अस्थिर नीति अवलम्बन गर्दै आएकोले अब सदाका लागि जग्गा दर्ता गर्न पाउने नीति अवलम्बन हुनुपर्दछ । यसैगरी विगत १०–१२ वर्षदेखि स्मार्ट सिटिको अवधारणाले उक्त क्षेत्रमा लगानी गरेका धेरै व्यवसायीहरूको लगानी अल्झि रहेको छ । व्यवसायीले आफ्नो लगानी लामो समयसम्म फ्रिज गरेर राख्नु पर्ने वाध्यता छ । जसको कारण व्यवसायीहरूले बैंकको ब्याज तिर्न समेत गाह्रो भई पटक–पटक पुनर्तालिकीकरणमा जानुपर्ने बाध्यात्मक अवस्था छ । यसका लागि दीर्घकालिन नीति र कानून नै ल्याइनुपर्दछ ।  
वास्तवमै बृहत् सहरी क्षेत्र विकास (मेगा सिटी), स्मार्ट सिटी, आधुनिक पूर्वाधारयुक्त ठूला सहरी कोरिडोर र आधारभूत पूर्वाधारसहित नया“ सहरी विकास एवं आधुनिक सहरी बसोबासको निर्र्माण गर्ने हो भने घर जग्गा व्यवसाय कम्पनीहरूबाट लगानी आकर्षित गरी विकासको कार्यमा सहभागी गराउनु पर्दछ । 
पहिलो विषय सरकारले जुन पद्धति अपनाएर जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन गर्ने गरेको छ त्यो अत्यन्तै पराम्परागत रह“दै आएको छ । राज्यका विभिन्न निकायका आ–आफ्नै मूल्यांकन पद्धतिले गर्दा अन्योल सिर्जना भइरहेको हो । मूल्यांकन पद्धतिलाई आधुनिक बैज्ञानिक पद्धतिमा ढाल्न नसक्दा समयानुकुल जग्गाको मूल्य निर्धारण हुन सकिरहेको छैन । सोही कारणले गर्दा पर्याप्त राजस्व संकलन गर्न सक्ने क्षेत्रहरूबाट समेत सरकारले राजस्व गुमाइरहनु परेको अवस्था छ । यस अर्थमा ७५३ वटै स्थानीय निकायहरूअन्तर्गत रहेका अचल सम्पत्तिको वास्तविक मूल्य निर्धारण हुनेगरी मूल्यांकन दर कायम गर्ने व्यवस्था मिलाई दिएमा यसबाट राज्यको राजस्व बृद्धिमा योगदान पुग्न जाने देखिन्छ । 
फेरि अर्काेतर्फ घरजग्गा सम्बन्धी सहरी क्षेत्रको मूल्यांकन हेर्दा अमेरिका र अरु विकसित देशहरूको हाराहारीमा रहेको कुरा अध्ययनले देखाएको छ । जसले गर्दा खरीद–विक्री र उद्योग–व्यवसाय गर्नेहरू मर्कामा छन् । तसर्थ यससम्बन्धी समग्र नीति नै परिमार्जन गरिनु आवश्यक देखिन्छ । 
घरजग्गा पारित गर्दा लाग्ने रजिष्ट्रेसन दस्तुरको दर हालको भन्दा आधा घटाउनुपर्दछ । घरजग्गाको मूल्यांकन वास्तविक कारोबार मूल्यमै हुने प्रणाली विकास हुनु पर्दछ ।  यसको परिणामस्वरुप घरजग्गाको वास्तविक मूल्यांकन हुनगई घरजग्गा कारोबारमा पारदर्शीता आउने र अन्ततः राजस्व वृद्धिमा समेत योगदान पुग्न जाने ।  
घर जग्गाकै कारोबारको कारणले मात्र मुलुक ग्रे लिष्टमा प¥यो भन्ने कुरा विलकुल सत्य होइन । यसको पछाडि धेरै कारणहरू छन् । हामी घरजग्गा व्यवसायीहरूमाथि मात्र दोष थुपार्नु पक्कै जायज होइन । सरकारले समयमै स्पष्ट ऐन नियम कानून बनाउन नसक्नु, प्राथमिकता प्राप्त क्षेत्रहरूमा ऋण तथा अनुदान रकम सदुपयोग नहुनु, अनुगमन फितलो हुनु र दोषीमाथि कारवाही नहुनु मुलुक ग्रे लिष्टमा पर्नुको मुख्य कारण हो । यसका लागि सबै तह र तप्काबाट प्रतिबद्धता, सरकारको स्पष्ट नीति, चुस्त अनुगमन र दोषीमाथि कारवाही हुनु पर्दछ । जसका लागि संस्थागत र संरचनागत सुधारको व्यापक आवश्यकता छ । फेरी केहीको गल्तिका कारण सबैले दुःख पाउने वातावरण बन्नु हु“दैन । यस कारण पनि अहिले व्यवसायीहरूमा नैराश्यता छाएको छ । नियम बनाउ“दा देशको वस्तुस्थिति बुझेर पनि बनाउनु पर्दछ । जसका लागि ऐन–कानून बनाउनु भन्दा अघि निजी क्ष्ँेत्रसित पनि पर्याप्त छलफल गरिनु जरुरी छ । 
राष्ट्र बैंकको नीति आर्थिक उदारिकरणमा भन्दा पनि नियन्त्रणमा बढि केन्द्रित भएको अवस्था छ । सरकार र राष्ट्र बैंक दुवै पक्षबाट व्यवसायीलाई लगानीका लागि विस्वस्त बनाउन सकेको छैन । कर्जा लिनको लागि राष्ट्र बैंकको झण्झटिलो प्रक्रियाबाट सबै व्यवसायीहरू आहत भईसकेका छन् । ब्याजदरकै विषयमा पनि राष्ट्र बैंकले कुनै सुनिश्चितता दिन सकेको छैन । व्यवसायीले अहिले भोगि रहेको वित्तिय समस्यालाई समाधान गरी व्यवसायलाई चलायमान गराउने हो भने सरकारी निकाय र राष्ट्र बैंकले लिने नीति मै फराकिलो सोच बनाउन आवश्यक छ । हाल वर्ष वर्ष–वर्षमा मौद्रिक नीति परिवर्तन गर्ने गरिएको छ । यो प्रणाली ठिक भएता पनि बैंक ब्याजदर, ऋण नीति आदिमा कम्तिमा तीनदेखि पा“च वर्षका लागि स्थिर हुने नीति–नियम ल्याउनु जरुरी छ । जसबाट उपभोक्तालाई राहत र लगानीकर्तालाई ढुक्कस“ग लगानी गर्ने वातावरण बनाउनु जरुरी छ । 
घर जग्गा व्यवसाय कम्पनीका कुनै सञ्चालक कालो सूचीमा परेमा निज सञ्चालक रहेको अन्य कम्पनीहरू समेत कालो सूचीमा राखिने वर्तमान व्यवस्थाबाट अर्थतन्त्रमा अति नै नकारात्मक प्रभाव परिरहेको छ सन्दर्भमा त्यसरी अन्य कम्पनीहरू समेत कालो सूचीमा राख्ने व्यवस्था हटाईनु पर्दछ । 
यसैं गरी हाल घर जग्गा तथा आवास विकास परियोजनामा कर्जा प्रवाह गर्दा सो परियोजनाका सञ्चालक र निजको परिवारका सदस्यहरू समेतबाट व्यक्तिगत जमानी लिने गरेबाट त्यस्तो परियोजना कालो सूचीमा परेमा त्यसका सञ्चालक मात्र नभई निजको परिवारका सबै सदस्यहरू कालो सूचीमा पर्ने भएबाट निजहरू कुनैपनि कारोबार गर्नबाट बञ्चित हुने भएकोले कम्पनी ऐन, २०६३ को दफा ८ अनुसार कम्पनीमा शेयरधनीको दायित्व निजले खरिद गरेको शेयरको हदसम्म सीमित हुने कानूनी व्यवस्था समेतलाई मध्येनजर राखी परियोजनाको सञ्चालकबाट मात्र व्यक्तिगत जमानी लिने व्यवस्था गरिनु पर्दछ । 
राष्ट्रिय आवास नीति २०६८, राष्ट्रिय आवास योजना २०७१ एवं बस्ती विकास, सहरी योजना तथा भवन निर्माणसम्बन्धी आधारभूत निर्माण मापदण्ड, २०७२ (संशोधन, २०७८ सहित) ले व्यवस्थित घरघडेरी विकास निर्माण कार्यको लागि निजी क्षेत्रका व्यवसायीहरूको सहयोगको अपरिहार्यता ठानेको र औद्योगिक व्यवसाय ऐन, २०७६ को दफा १७ को उपदफा (२) को खण्ड (ङ) स“ग सम्बन्धित अनुसूची ५ ले ‘घर तथा आवास भवन’ समेतलाई पूर्वाधार निर्माण उद्योगको रुपमा अंगिकार गरेको परिप्रेक्ष्यमा हाउजिङ तथा रियल इस्टेट उद्योगलाई अन्य उद्योगहरू सरह व्यवहार गरी बहु–वर्षीय आयोजनाहरूले पाए सरह बैंकबाट सहुलियत ऋण पाउने व्यवस्था हुनु पर्दछ । 
यसैंगरी  घरजग्गा क्षेत्रको कारोबारमा शिथिलता आएको र घरजग्गा परियोजना कार्यान्वयनमा आउन लामो समय (३ देखि ५ वर्षसम्म) लाग्ने तथ्यलाई दृष्टिगत गरी घरजग्गा कम्पनीहरूको हकमा ५ वर्षसम्म नेगेटिभ ब्यालेन्स सिट भएपनि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट भईरहेको कर्जा प्रवाहलाई निरन्तरता दिइनु पर्दछ । 
मौजूदा अवस्थामा नीतिगत बन्देजका कारण बैकहरूबाट घर जग्गा व्यवसायमा कुल मूल्यांकनको झन्डै एक–तिहाई मात्र कर्जामा प्रवाह भइरहेको छ । बजारमा पू“जीको चरम अभाव भएको बेला व्यवसायी आफैले दुईतिहाई रकम हाल्नुपर्ने वाध्यता छ । यस्तो अवस्थामा व्यवसाय सञ्चालन गर्ने असम्भव भएकाले घरजग्गा कम्पनीहरूलाई प्रवाह हुने कर्जामा लोन टु फेयर मार्केट भ्यालु रेसियो कम्तिमा ८० प्रतिशत कायम गरिनु पर्दछ । 
विनासकारी भूकम्प र त्यसलगत्तै आएको कोभिड महामारीको धक्काबाट घरजग्गा क्षेत्रले अझै तङ्ग्रिन सकेको छैन । बजार शिथिल छ र कारोबार न्यून छ । यस्तो विषम परिस्थितिमा व्यवासायीहरूले पुराना कर्जाको नियमित ब्याज र किस्ता तिर्न नसकी थप संकटमा परेका छन् । यस क्षेत्रलाई चलायमान बनाई अर्थतन्त्रलाई दुर्घटनाबाट जोगाउन बैंक तथा वित्तिय संस्थाबाट प्रवाह भएका घरजग्गा कर्जाको विशेष सुविधासहित पुनरतालिकिकरण वा पुनरसंरचना गरिनु आवश्यक छ । 
यसको मुख्य कारण सरकारको भनाई र गराईमा व्यापक फरक हुनु हो । सरकार योजनावद्ध आवास विकासको चाहना राख्दछ तर त्यसका लागि व्यवसायीलाई सहज वातावरण उपलब्ध गराउ“दैन । व्यवसायीलाई विकासको एक साझेदारको रुपमा सरकारले अझै पनि स्विकार गर्न सकेको छैन । सरकारलाई पनि हामीले निरन्तर सुझावहरू दिदै आएका छौं । हामी आशावादी छौ की वर्तमान सरकारले यस क्षेत्रको समस्या समाधानमा सकारात्मक भुमिका खेल्नुहुने छ ।  
व्यवस्थित सहरीकरणको मुख्य आधार भनेकै सम्बन्धित पालिकाहरूले नै जग्गा तथा आवास र व्यवस्थित सहरीकरण सम्बन्धी एकीकृत नीति तथा कानून निर्माण गरी सोको प्रभावकारी कार्यान्वयन गर्ने व्यवस्था हुनु पर्दछ । 
त्यस्तै निजी गुठी जग्गा खरीद बिक्री गर्न नपाईने, राज गुठी जग्गामा बाटो काट्न नपाइने जस्ता अव्यवहारिक नियमहरू नै व्यवस्थित सहरी विकासका लागि बाधक भएकोले निजी गुठी जग्गा बिक्री गर्न पाउने र बाटोको प्रयोजनका लागि कुनै पनि किसिमको जग्गा हु“दै बाटो कायम गर्न पाउने व्यवस्था कायम हुनु पर्दछ । 
रेमिट्यान्सको पहिलो प्रथमिकता घर बनाउने भएको छ । त्यस्तै व्यक्तिले आफ्नो जग्गा जहा“ छ त्यही नै घर निर्माण गरि बस्ने परिपाटी छ । व्यक्तिगत घर बनाउने नीतिमा परिवर्तन नल्याउने हो भने अबको १० वर्षमा अव्यवस्थित सहरीकरण हुने खतरा छ । अहिले पा“च दशवटा घर भएको स्थानमा समेत करोडौं बजेत लगाएर बाटो, विजुली, पानी विद्यालय आदि सुविधा पु¥याउनु पर्ने अवस्था छ । यस अर्थमा सरकारी निजी क्षेत्रको साझेदारीमा संयुक्त आवासहरू बनाउने, अपार्टमेन्टहरू विकास गर्न सकिने ऐन कानूनहरूको निर्माण हुनु पर्दछ । 
व्यवस्थित सहरीकरणको मुख्य आधार भनेकै सम्बन्धित पालिकाहरूले नै जग्गा तथा आवास र व्यवस्थित सहरीकरण सम्बन्धी एकीकृत नीति तथा कानून निर्माण गरी सोको प्रभावकारी कार्यान्वयन गर्ने व्यवस्था हुनु पर्दछ । 
यसै गरी विगत लामो समय देखिनै जग्गा तथा आवास विकास परियोजना सञ्चालन गर्न प्लानिग पर्मिट लिनुपर्ने व्यवस्था छ । त्यसका साथसाथै एक निकायबाट अर्काे निकाय एक मन्त्रालयबाट अर्काे मन्त्रालय धाउनु पर्ने झन्झतिलो प्रकृयाले गर्दा व्यवसायीहरू सोतर्फ आकर्षित भएको देखिदैन । अतः अबका दिनमा सरकारले यस्ता यावत झण्झतिला अव्यवहारिक प्रक्रियाहरूलाई हटाई  तत्काल राजस्व तथा करमा छुट दिई एक द्वार प्रणालीबाट प्लानिग पर्मिट दिने व्यवस्था गरिदिनु पर्दछ । 
त्यस्तै निजी गुठी जग्गा खरीद बिक्री गर्न नपाइने, राज गुठी जग्गामा बाटो काट्न नपाइने जस्ता अव्यवहारिक नियमहरू नै व्यवस्थित सहरी विकासका लागि बाधक भएकोले निजी गुठी जग्गा बिक्री गर्न पाउने र बाटोको प्रयोजनका लागि कुनै पनि किसिमको जग्गा हु“दै बाटो कायम गर्न पाउने व्यवस्था कायम हुनु पर्दछ । 
यसै गरी स्थानीय निकायले लिने शिफारिस शुःल्क घर जग्गा कम्पनीको हकमा पनि प्राकृतिक व्यक्तिको भन्दा बढी भएकोले त्यस्तो शुःल्क दुवैको हकमा समान हुनु पर्दछ ।   

निजी क्षेत्रका धेरै समस्याहरू छन् । हरेक समस्याहरूको तत्काल समाधान हुनु नितान्त आवश्यक छ । पहिलो विषय व्यवस्थित सहरीकरण तथा बस्ती विकासको मुख्य उद्देश्य रहेको घरजग्गा उद्योगहरूको विकासमा जग्गाको हदबन्दी मुख्य बाधकको रुपमा रहेको छ ।  भूमि सम्बन्धी ऐन, २०२१ लगायतका जग्गाको हदबन्दी सम्बन्धी कानूनमा पुनरावलोकन तथा परिमार्जन गरी रियल इस्टेट कम्पनीहरूलाई हदबन्दी नलाग्ने व्यवस्था हुनु पर्दछ । यस अगाडि अनुमति प्राप्त रियल इस्टेट कम्पनीहरूले खरिद गरेका जग्गाहरूमा निर्माण भएका आवास भवन तथा अपार्टमेण्ट बिक्री गर्न पाउने व्यवस्था गरिदिनु पर्दछ । 
यसै गरी दोश्रो विषय २०८३ साल श्रावण १ गतेदेखि जग्गाको वर्गीकरण नभएका पालिकाहरूमा पुनः कित्ताकाटको समस्या उत्पन्न भएकोले यस समस्यालाई दिर्घकालीनरुपमा समाधान गर्ने व्यवस्था गरिदिनु पर्दछ ।
नेपालमा संघ, प्रदेश तथा स्थानीय तहको भूमिका एवं निजी, सामुदायिक र सहकारी क्षेत्रको सहभागिता स्पष्ट गर्दै समावेशी, सुरक्षित, दिगो र उत्थानशील एकीकृत पूर्वाधार तथा सेवाहरू सुनिश्चित हुने गरी व्यवस्थित एवं वैज्ञानिक सहरीकरणको विकास मार्फत् राष्ट्रको समग्र सामाजिकआर्थिक समृद्धिमा टेवा पु¥याउनका लागि सहरी विकास सम्बन्धी एकीकृत ऐन जारी हुनु पर्दछ । 
पछिल्लो समय आम्दानीको श्रोत खुलाउनु पर्ने कडा नीतिको कारणले समेत घरजग्गा किनबेच हुन सकिरहेको छैन । सर्वसाधारणसँग पर्याप्त रकम हुँदा समेत स्रोत देखाउने बैज्ञानिक आधार तय नहुँदा सर्वसाधारण आम्दानी देखाउन सशंकित भईरहेका छन् । जसले गर्दा यसको प्रत्यक्ष असर यस क्षेत्रको व्यवसायमा परेको छ । यस अर्थमा बैंक तथा वित्तिय संस्था मार्फत हुने कुनै पनि कारोवारलाई वैद्य मानिनु पर्दछ । 
घर जग्गा क्षेत्रको कारोबारमा शिथिलता आएको र घर जग्गा परियोजना कार्यान्वयनमा आउन लामो समय (३ देखि ५ वर्षसम्म) लाग्ने तथ्यलाई दृष्टिगत गरी यस क्षेत्रका कम्पनीहरूको हकमा ५ वर्षसम्म नेगेटिभ ब्यालेन्स सिट भएपनि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट भईरहेको कर्जा प्रवाहलाई निरन्तरता दिइनु पर्दछ । 
जग्गा कारोबारमा विद्युतीय प्रणालीको प्रभावकारी प्रयोग मार्फत पारदर्शीता, सुशासन र समयको बचतलाई सुनिश्चित गर्नका लागि मालपोत तथा नापी कार्यालयहरूमा रहेको प्रक्रियागत झन्झटलाई हटाई छिटो, छरितो, स्पष्ट र प्रभावकारी कार्यविधि लागू गरी मालपोत तथा नापी कार्यालयहरूमा सुशासन प्रवद्र्धन गरिनु पर्दछ । हालका दिनमा केही प्रक्रियाहरूमा विद्युतीय प्रणाली लागु भए तापनि प्राविधिक क्षेत्रमा अझै कमी कमजोरी भएको कारण सेवा छिटो छरितो हुन सकिरहेको छैन । 
(लेखक नेपाल चेम्बर अफ कमर्सका कार्यसमिति सदस्य तथा पूर्वाधार तथा भूमि सुधार समितिका सभापति पनि हुन् ।)