घरजग्गा कारोवारमा ‘ग्रे बजार’ अन्त्य गर

नेपालले अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय निगरानी संस्था फाइनान्सियल एक्सन टास्क फोर्स (एफएटीएफ)को ग्रे सूचीबाट बाहिरिने प्रतिबद्धता जनाएको छ । तर यथार्थ के हो भने, घरजग्गा कारोबारमा सरकारी मूल्यांकन र वास्तविक बजार मूल्यबीचको गहिरो खाडलले देशभित्र समानान्तर ‘ग्रे बजार’लाई खुला रूपमा प्रश्रय दिइरहेको पाइएको छ । सस्तो सरकारी मूल्यांकन र महँगो बजार मूल्यको यो विसंगतिले कर छली, नगद कारोबार, अवैध धन शोधन र वित्तीय अपारदर्शितालाई संस्थागत रूपमै बढावा दिएको देखिन्छ । जग्गाको रजिस्ट्रेशन पासको सिलसिलामा कर छली र अपारदर्शी कारोवार भइरहेको खुलासा भएको छ । सरकारी अनुगमनको जिम्मा पाएका निकायहरू कर छलीको यति डरलाग्दो घटनाप्रति मौन रहेको अवस्था छ । 
भक्तपुरको सल्लाघारीमा प्रतिआना ५०–७० लाख रुपैयाँमा कारोबार हुने जग्गाको सरकारी मूल्यांकन २२ लाख रुपैयाँ मात्र हुनु एउटा उदाहरण हो । यस्ता उदाहरण देशभर प्रशस्त छन् । परिणामतः लिखतमा न्यूनतम मूल्य देखाइन्छ, बाँकी रकम नगद वा अनौपचारिक माध्यमबाट बुझाइन्छ । यसबाट सरकारको राजस्व गुमेको अवस्था छ । तर त्यसभन्दा गम्भीर कुरा के भने यसले सम्पत्तिको वास्तविक स्रोत लुकाउने बाटो पनि देखिएको छ । 
राज्यले वर्षौंदेखि घरजग्गालाई राजस्व उठाउने क्षेत्रका रूपमा मात्र हेर्दै आएको छ । तर अहिलेको चुनौती केवल राजस्वको होइन; वित्तीय विश्वसनीयताको हो । एफएटीएफले रियल इस्टेट क्षेत्रलाई उच्च जोखिम क्षेत्र मान्ने कारण यही हो । यहाँ अवैध रकमलाई वैध सम्पत्तिमा रूपान्तरण गर्न सजिलो हुन्छ । नेपालले यदि अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय प्रणालीमा विश्वसनीयता कायम राख्न चाहन्छ भने घरजग्गा कारोबारमा वास्तविक मूल्य घोषणा अनिवार्य बनाउनुको विकल्प छैन ।
मालपोत नियमावलीले जिल्ला स्तरमा न्यूनतम मूल्यांकन निर्धारण गर्ने व्यवस्था गरेको छ । तर व्यवहारमा यो मूल्यांकन बजारसँग मेल खाँदैन । कतै अत्यधिक कम, कतै अत्यधिक बढी मूल्यांकन हुने गरेको छ । काभ्रेका पहाडी क्षेत्रमा रोपनीकै मूल्य चार लाख रुपैयाँ हुँदा प्रतिआना चार लाख रुपैयाँको कर तिर्नुपर्ने अवस्था हुनु अर्को विकृति हो । यसको अर्थ हालको प्रणालीले न त बजारलाई बुझ्छ, न त न्यायपूर्ण कर प्रणालीमा आधारित छ । नेपालमा अहिले दुईवटा मूल्य प्रणाली चलिरहेका छन् । एउटा सरकारी कागजमा देखिने मूल्य, अर्को वास्तविक बजार मूल्य । यही द्वैध प्रणालीले ग्रे कारोबारलाई वैधानिक आवरण दिएको छ । बैंकहरूले धितो मूल्यांकन गर्दा, कर्जा प्रवाह गर्दा र जोखिम व्यवस्थापन गर्दा पनि यही अन्तरले समस्या सिर्जना गरिरहेको छ । वित्तीय प्रणालीको तथ्यांक र बजारको यथार्थ फरक हुँदा नीति निर्माणसमेत कमजोर हुन्छ ।
समाधान असम्भव छैन । पहिलो, सरकारी न्यूनतम मूल्यांकनलाई नियमित रूपमा बजार मूल्यसँग नजिक ल्याउनुपर्छ । दोस्रो, सम्पूर्ण भुक्तानी बैंकिङ प्रणालीमार्फत गर्न अनिवार्य बनाइनुपर्छ । तेस्रो, लिखतमा वास्तविक कारोबार मूल्य उल्लेख नगरे कानुनी दण्डको व्यवस्था हुनुपर्छ । चौथो, डिजिटल मूल्यांकन प्रणाली र फिल्ड निरीक्षणको व्यवस्था गरेर हचुवाका भरमा मूल्य निर्धारण गर्ने प्रवृत्ति अन्त्य गर्नुपर्छ ।
तर यहाँ एउटा सावधानी पनि आवश्यक छ । बजार मूल्यसँग नजिक ल्याउने नाममा मनपरी मूल्यांकन गरियो भने इमानदार करदाता अन्यायमा पर्न सक्छन् । त्यसैले मूल्यांकन प्रक्रिया पारदर्शी, तथ्यमा आधारित र अपिलयोग्य हुनुपर्छ । स्थानीय सरकार, मालपोत कार्यालय, बैंक, राजस्व प्रशासन र अनुसन्धान निकायबीच सूचना आदानप्रदानको एकीकृत प्रणाली विकास गर्न पनि ढिलाइ गर्नु हुँदैन ।
घरजग्गा क्षेत्र नेपालको अर्थतन्त्रको ठूलो हिस्सा हो । यसलाई औपचारिक अर्थतन्त्रको दायरामा ल्याउने सरकारको लक्ष्य स्वागतयोग्य छ । तर सरकारी मूल्यांकन र वास्तविक बजार मूल्यबीचको खाडल यथावत् रहँदासम्म पारदर्शी कारोबार, कर सुधार, राजस्व वृद्धि र सम्पत्ति शुद्धीकरण नियन्त्रण— यी सबै लक्ष्य कागजमै सीमित रहनेछन् ।
नेपाल आज एउटा निर्णायक मोडमा छ । यदि हामी एफएटीएफको ग्रे सूचीबाट बाहिरिन, अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय विश्वसनीयता बढाउन र स्वच्छ अर्थतन्त्र निर्माण गर्न गम्भीर छौं भने घरजग्गाको ‘ग्रे बजार’ अन्त्य गर्नैपर्छ । यसको सुरुवात सरकारी मूल्यांकनलाई यथार्थवादी बनाउने राजनीतिक इच्छाशक्तिबाट हुन्छ । राज्यले अब सस्तो कागजी मूल्यको भ्रम होइन, वास्तविक बजारको सत्य स्वीकार गर्ने साहस देखाउनुपर्छ ।